1 - Le délai de convocation aux assemblées est allongé
2 - La convocation par télécopie devient possible
3 - Le copropriétaire résidant à l'étranger n'est plus tenu de faire élection de domicile en France
Toutes les décisions concernant la copropriété doivent être prises en assemblée générale.
En effet, selon l'article 17 de la loi du 10 Juillet 1965, régissant la copropriété : « Les décisions du Syndicat sont prises en assemblée générale des copropriétaires : leur exécution est confiée à un Syndic placé éventuellement sous le contrôle d'un conseil syndical. »
L'assemblée générale rassemble ainsi tous les copropriétaires ou leurs représentants, chacun ayant le même droit d'y prendre part.
Les décisions qui y sont prises et qui peuvent avoir de lourdes conséquences juridiques et financières sur la copropriété et son avenir, sont adoptées à différents degrés de majorité en fonction de leur importance.
Ces majorités sont définies et explicitées par les dispositions des articles 24, 25 et suivants de la loi du 10 Juillet 1965.
Elle pourrait être tenue plus souvent, par exemple, lorsque des décisions importantes, doivent être prises pour voter des travaux dans l'immeuble.
La demande doit alors être notifiée au Syndic par lettre recommandée A.R. et doit préciser les questions qui seront alors portées à l'ordre du jour.
En application de l'article 22 alinéa 3 de la loi de 1965 « Tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat des copropriétaires. »
Un copropriétaire peut recevoir plus de trois mandants, sauf si le nombre de voix dont il dispose lui-même et celui de ses mandants excède 5 % des voix du syndicat.
Le mandat est alors rédigé sur papier libre à la personne de son choix.
Les articles 7 et 8 du décret du 17 Mars 1967 prévoient que la convocation à l'assemblée des copropriétaires est faite par le Syndic.
Elle peut être demandée :
Jusqu'alors, en application de l'article 9 du décret du 17 Mars 1967, la convocation était adressée par le Syndic aux copropriétaires au moins quinze jours avant la date de la réunion par lettre recommandée A.R.
Depuis le 1er Avril 2007, à la suite du décret n° 2007-285 du 1er Mars 2007 publié le 3 Mars suivant au JOURNAL OFFICIEL, le délai légal de convocation est passé à 21 jours francs.
Depuis cette réforme, la convocation peut dorénavant être adressée par télécopie aux copropriétaires avec justification de l'accusé réception.
Nous ne saurions trop conseiller aux Syndics Professionnels de s'abstenir de recourir au fax pour notifier leur convocation, surtout dans les copropriétés de grande taille, afin d'éviter en aval tous risques supplémentaires de voir annuler l'assemblée.
L'ordre du jour et tous documents utiles à la préparation de la réunion, dont la liste est donnée à l'article 11 du décret de 1967, tel que le budget prévisionnel, doivent être impérativement joints à la convocation.
Alors que l'article 10 du décret en son ancienne rédaction : « permettait à chaque copropriétaire dans les six jours de la convocation de porter de nouvelles questions à l'ordre du jour », il a depuis lors été modifié par le décret du 27 Mai 2004 en ces termes : « A tout moment, un ou plusieurs copropriétaires ou le conseil syndical, peuvent notifier au Syndic le ou les questions dont ils demandent qu'elles soient inscrites à l'ordre du jour d'une assemblée générale. Le Syndic porte ces questions à l'ordre du jour de la convocation de la prochaine assemblée générale. Toutefois, si la ou les questions notifiées ne peuvent être inscrites à cette assemblée, compte tenu de la date de réception de la demande par le Syndic, elles le sont à l'assemblée suivante. »
Chaque copropriétaire présent ou chaque représentant doit signer la feuille de présence.
Au début de la réunion, l'assemblée désigne un président de séance parmi les copropriétaires, étant précisé que le Syndic ne peut pas présider la séance.
Chaque question inscrite à l'ordre du jour fait l'objet d'une délibération et uniquement elle (article 13 du décret).
Chaque copropriétaire vote sur chaque point en fonction du nombre de voix qu'il détient directement ou par mandat.
En application de l'article 17 du décret, il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé à la fin de la séance par le président, le secrétaire et les scrutateurs.
Il comporte sous l'intitulé de chaque question, le résultat du vote et mentionne :
Un procès-verbal de l'assemblée est alors envoyé par lettre recommandée A.R. aux :
Pour les autres copropriétaires, cette notification n'est pas obligatoire.
Il est cependant d'usage de leur adresser un procès-verbal de l'assemblée, comme le font généralement les Syndics.
L'article 42 alinéa 2 de la loi de 1965 offre alors aux copropriétaires opposants et défaillants, un délai de deux mois à compter de la notification qui leur est faite du procès-verbal d'assemblée pour contester celle-ci. (article 18 de la loi)
L'article 42 de celle-ci impose au Syndic de procéder à cette notification des procès-verbaux d'assemblées dans le délai de deux mois de leur tenue.
Tant qu'aucune contestation n'a été élevée ou plus encore, que le Tribunal valablement saisi n'a pas annulé les résolutions querellées, celles-ci restent valides et opposables à tous les copropriétaires. Pour l'approbation des comptes : voir par exemple (CA VERSAILLES 14.11.1997.)
En définitive, le décret n° 2007-285 du 1er Mars 2007 a modifié le décret n° 67-223 du 17 Mars 1967 en ses dispositions suivantes :
Article 9 : nouvelle rédaction
Sauf urgence, la convocation aux assemblées est notifiée au moins 21 jours avant la date de la réunion,à moins que le règlement de copropriété n'ait prévu un délai plus long.
Article 64 : nouvelle rédaction
A l'exception de la mise en demeure mentionnée à l'article 19 de la loi de 1965... toutes les notifications et mises en demeure prévues par ladite loi et le présent décret, sont valablement faites par lettre recommandée A.R. ou par télécopie avec récépissé.
Le délai qu'elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ, le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire, ou le lendemain de la réception de la télécopie par le destinataire.
Article 65 : nouvelle rédaction
En vu de l'application de l'article précédent, chaque copropriétaire ou titulaire d'un droit d'usufruit ou de nue propriété sur un lot ou une fraction de lot notifie au Syndic son domicile réel ou élu ainsi que, s'il le souhaite, son numéro de télécopie.
Les notifications et mises en demeure prévues par l'article 64 du présent décret sont valablement faites au dernier domicile ou au dernier numéro de télécopie.
Les notifications, mises en demeure ou significations intéressant le syndicat sont valablement faites au siège du syndicat ou au domicile du Syndic.
Dans ces conditions, l'attention des professionnels est appelée, en particulier, sur les deux points suivants :
Depuis le 1er Avril 2007, ils doivent impérativement respecter un délai de 21 jours francs entre la date de convocation à l'assemblée et la date de tenue de celle-ci.
Depuis le 1er Avril 2007, le copropriétaire résidant à l'étranger n'a plus l'obligation d'élire domicile en FRANCE et de notifier au Syndic une adresse en FRANCE pour recevoir les convocations et notifications des procès-verbaux.
Depuis lors, il sera plus difficile aux Syndics d'être certains que le copropriétaires résidant à l'étranger qui n'entend pas faire élection de domicile en FRANCE, aura incontestablement reçu la convocation à l'assemblée ou la notification du procès-verbal de celle-ci.
Cette mesure, comme les autres résultant du décret du 1er Mars 2007, qui sont la conséquence d'une mise en demeure faite par la Commission Européenne à la FRANCE d'avoir à modifier sa législation en la matière, estimant que précédemment la loi française était discriminatoire à l'égard du copropriétaire résidant à l'étranger, risque en définitive de lui être défavorable, puisque la garantie d'acheminement des courriers à l'étranger sera plus incertaine.