La loi n°2014-366 du 25 mai 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) est parue au J.O du 26 mars 2014.
Cette loi modifie notamment en profondeur la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, régissant le statut de la copropriété.
Plus précisément, les nouvelles dispositions de cette loi vont concerner 27 % des logements en copropriété en France, 8,4 millions de copropriétaires, étant rappelé que les copropriétés françaises sont gérées à 90 % par des syndics professionnels.
Ces nouvelles dispositions vont concerner, en substance, les aspects suivants de la copropriété :
- La tenue d’un compte bancaire
L’usage d’un compte bancaire unique pour toutes les copropriétés gérées par un syndic professionnel est révolu.
Désormais, celui-ci aura l’obligation d’ouvrir un compte séparé pour chaque copropriété comptant plus de 15 lots principaux.
En dessous de ce seuil, afin de ne pas pénaliser les petites copropriétés, une dérogation a été admise.
Le syndic pourra alors se faire autoriser en assemblée générale à maintenir un compte unique pour ces petites copropriétés de son portefeuille, mais avec une présentation sous forme de sous-compte individualisé par syndicat de copropriété.
Cependant, l’ouverture d’un tel compte séparé risque d’engendrer la facturation d’un honoraire supplémentaire au profit du syndic et au détriment des copropriétaires. « Toute peine méritant salaire ».
- Les honoraires du syndic
La rémunération du syndic sera déterminée de manière forfaitaire, sauf rémunération complémentaire pour des prestations particulières et complémentaires dont la liste sera fixée par décret.
Il en sera de même d’un nouveau contrat type du syndic qui ne devra plus mentionner le pourcentage de rémunération pour travaux.
- Une fiche synthétique
Le syndic devra dorénavant établir une fiche synthétique pour chaque copropriété dont il a la charge référençant :
· La situation financière de l’immeuble
· L’état du bâti
Un décret est également attendu sur ce point.
Cette fiche sera mise à jour tous les ans et devra être à la disposition des copropriétaires.
Sa non réalisation sera un motif de révocation du syndic.
Cette obligation sera applicable :
· A compter du 31 décembre 2016 au plus tôt pour les copropriétés comptant plus de 200 lots
· A compter du 31 décembre 2018 pour les copropriétés les plus petites jusqu’à 49 lots
· Avec un palier intermédiaire pour les copropriétés de plus de 50 lots
A partir du 1er janvier 2015, les copropriétés gérées par un syndic professionnel pourront bénéficier d’un accès en ligne sécurisé (par extranet) de documents relatifs à la gestion de leur immeuble.
L’assemblée générale pourra, toutefois, décider de ne pas en bénéficier.
Heureusement, car tout cela à un coût que le syndic sera contraint de répercuter aux copropriétaires dont les charges risquent de s’alourdir sérieusement.
- Une communication électronique
Les notifications et les mises en demeure pourront être envoyées par voie électronique mais avec l’accord exprès des copropriétaires.
Cette mesure qui entrera en vigueur après la publication d’un décret est-elle réaliste, surtout en ce qui concerne la réception d’une mise en demeure par un copropriétaire débiteur alors que ladite réception marque le point de départ des intérêts légaux en application de l’article 1152 du Code Civil ?
S’ajoute toutes les contestations sur la preuve de la réception de ces notifications. Les contestations par exemple en matière de convocation aux assemblées générales étant déjà nombreuses avec l’actuel instrument postal.
Pour les immeubles à usage total ou partiel d’habitation, la réalisation d’un diagnostic global sera laissée à l’appréciation de l’assemblée générale en vue d’informer au mieux les copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et pour élaborer, le cas échéant, un plan pluriannuel de travaux.
Un décret viendra également préciser ce dispositif.
Pour les copropriétés composées d’au moins 10 lots, un fonds de travaux à hauteur de 5 % du budget prévisionnel devra être provisionné tous les ans.
Ce fonds sera attaché au lot et non pas à la personne.
Un compte bancaire séparé et distinct du compte de gestion de l’immeuble sera ouvert pour recevoir ces fonds.
Que de complications et de surcoût in fine pour les copropriétaires dont les charges ne feront que s’accroître !
3) Sur la mutation des lots
Le syndic devra vérifier que l’acquéreur n’est pas déjà copropriétaire dans l’immeuble dont il a la gestion et, dans l’affirmative, s’il est à jour de ses charges.
Cela tombe sous le sens !
Fallait-il une loi pour régir ce qui relève d’une attitude de gestion minimale et de bon sens d’un syndic ?
De nouveaux éléments seront à fournir par le syndic ou le vendeur pour la signature d’un compromis de vente.
4) La création d’un registre des copropriétés : l’immatriculation des copropriétés
La loi instaure une nouvelle obligation tenant à l’immatriculation des copropriétés relevant de la responsabilité du syndic.
Avant le 1er janvier 2017, les copropriétés à destination partielle ou totale d’habitation, comportant plus de 200 lots devront être obligatoirement immatriculées sur un registre géré par un établissement public dédié.
Encore un peu plus de contraintes administratives et de dépenses publiques !
Puis jusqu’au 31 décembre 2018, toutes les autres copropriétés seront concernées.
La non inscription donnera lieu à des astreintes.
Les aides publiques, en particulier pour la rénovation, seront conditionnées par cette inscription.
Dans tous les actes de vente d’un lot en copropriété, le numéro d’immatriculation de la copropriété devra y figurer.
En conclusion :
Il convient d’attendre les Décrets d’application de cette loi qui risque « le chemin de l’enfer étant pavé de bonnes intentions » d’accroitre sérieusement les charges des copropriétaires, compte tenu des exigences légales, que le syndic sera économiquement contraint de refacturer aux copropriétaires.