SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
SAISIE IMMOBILIERE ET ADJUDICATAIRE

De nombreux Syndicats de Copropriété sont souvent confrontés à des difficultés de trésorerie qui ne leur permettent pas d'assurer le règlement des dépenses courantes.

 

Cette situation résulte, en général, de l'attitude de certains copropriétaires de l'immeuble qui, en violation des dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété, s'abstiennent de régler les appels ou les charges qui sont trimestriellement appelés par le Syndic.

 

Aussi, celui-ci qui, au visa de l'article 18 de la loi de 1965, a l'obligation de veiller à la conservation, la garde et l'entretien de l'immeuble, doit recouvrer amiablement les charges impayées et, en cas de résistance du copropriétaire débiteur, doit mettre en œuvre une instance judiciaire afin d'obtenir un jugement de condamnation.

 

Celui-ci après signification, et s'il n'est pas contesté par le copropriétaire, sera tout d'abord exécuté sur les facultés mobilières de celui-ci (saisie des meubles - saisie des comptes bancaires - saisie des loyers d'éventuels locataires).

 

Il peut arriver que ces premières mesures d'exécution sur les facultés mobilières du copropriétaire débiteur de charges, soient nécessaires, mais insuffisantes pour couvrir le SDC poursuivant des charges impayées.

 

Aussi, l'ultime solution est le recours à la vente sur saisie immobilière des lots du copropriétaire débiteur, qui ont généré ces charges régulièrement appelées mais impayées.

 

Alors l'assemblée générale des copropriétaires décidera, à la majorité requise de procéder à la vente forcée du bien, à la barre du Tribunal de Grande Instance compétent, sous contrôle du Juge de l'Exécution de ce Tribunal.

 

L'assemblée, lors de la décision de vente forcée, fixera le montant d'une mise à prix qui sera, en général, égal au montant des charges à recouvrer en principal, outre les divers frais et accessoires.

 

Le jugement obtenu, préalablement, permettant une telle poursuite a été parallèlement publié aux hypothèques afin de garantir les intérêts du Syndicat poursuivant qui pourrait être en concurrence avec d'autres créanciers du copropriétaire telle que la banque ayant, par exemple, financé les biens saisis, titulaire du privilège de prêteur de deniers.

 

Il est, à ce sujet, renvoyé à l'article publié sur ce site, commentant la réforme de la saisie immobilière en application depuis le 1er janvier 2007.

 

Il est rappelé que le Syndicat bénéficie :

  • - De l'hypothèque légale régie par l'article 19 de la loi du 10 juillet 1965 (objet de la publication du jugement aux hypothèques)
    - Du privilège immobilier spécial (article 2374 du Code Civil) :
  •                - qui donne la priorité absolue au Syndicat dans la distribution du prix en cas de vente des lots :

 

• Pour les créances relatives aux charges et travaux de l'année courante au moment de la vente
• Pour les deux dernières années échues avant la vente

 

  •                - qui met le Syndicat en concurrence avec le vendeur et le prêteur de deniers pour les créances concernant les charges et travaux relatifs au 3ème et 4ème années avant la vente


Sur les conséquences de la vente par adjudication

 

La vente par adjudication portera deux effets principaux :


1. Dès le jugement d'adjudication, l'adjudicataire, passés les délais d'éventuelle surenchère, sera réputé définitivement acquéreur.

 

Aucun acte particulier tel qu'un acte authentique de vente n'est requis pour le transfert de propriété au profit de l'adjudicataire.

Seul le jugement d'adjudication et le cahier des conditions de vente « ancien cahier des charges » revêtu de la formule exécutoire vaut vente et emporte transfert de propriété au profit de l'adjudicataire.


2. Le jugement d'adjudication vaut titre d'expulsion à l'encontre du débiteur saisi, ce qui signifie que l'adjudicataire est à la date du jugement, le nouveau titulaire des lots vendus aux enchères.

 

Il doit alors régler en ses lieu et place, les charges appelées par le syndic à compter du jugement d'adjudication.

 

Cependant, si la vente par adjudication a eu au moins pour mérite « d'arrêter l'hémorragie » pour le syndicat et les autres copropriétaires qui ont dû pallier la carence du débiteur saisi, en comptant dorénavant sur la fiabilité de l'adjudicataire qui, lui, paiera ses charges, restait la question des paiements des dettes antérieures du débiteur saisi.


Ce dernier pouvant être totalement insolvable, et plus encore les fruits de la vente sur saisie immobilière n'ayant pas forcément permis de désintéresser totalement le syndicat, une parade est dorénavant possible.

 

Celle-ci a été validée par un arrêt récent de la 2ème Chambre Civile de la Cour de Cassation du 7 juillet 2011.

 

Selon la Cour, le Syndicat des Copropriétaires poursuivant peut faire insérer dans le cahier des charges, aujourd'hui appelé cahier des conditions de vente, une clause imposant à l'adjudicataire, de régler les charges arriérées du débiteur saisi, en sus de ses charges courantes depuis qu'il est adjudicataire.

 

En effet, la Cour de Cassation a estimé que cette clause insérée dans le cahier des conditions de vente, consultable avant la vente constitue un contrat, et que faute de contestation avant l'audience éventuelle, il s'impose à toutes les parties et en particulier à l'adjudicataire.

 

En conséquence, en un tel cas, de stipulation de cette clause dans le cahier des conditions de vente, l'adjudicataire devra régler ses charges courantes depuis le jugement d'adjudication, mais aussi le passif du débiteur saisi.


En conclusion

 

C'est une bonne nouvelle pour les syndicats de copropriété qui pâtissent beaucoup du comportement indélicat et désinvolte de certains copropriétaires et de leur incurie.