LA VENTE A REMERE ET LE CREDIT HYPOTHECAIRE
UNE SOLUTION PROVISOSIRE CONTRE LES DIIFICULTES FINANCIERES
Devant faire face à des difficultés financières, en particulier s’il est poursuivi par ses créanciers, le propriétaire d’un bien immobilier a la possibilité de trouver des solutions juridiques et financières pour y remédier.
Des établissements sont en effet, spécialisés dans l’aide aux débiteurs en difficultés, propriétaire de bien immobilier, en recherche de trésorerie.
La vente à réméré et le crédit hypothécaire sont des instruments qu’ils peuvent mettre en œuvre au profit de leurs clients.
Sont ici examinés les objectifs de telles opérations leurs mécanismes juridiques, et leur traitement jurisprudentiel.
L’objectif économique financier et juridique est avant la vente aux enchères sur saisie de son bien immobilier, de permettre au débiteur poursuivi :
de vendre temporairement son bien à un investisseur, personne physique ou personne morale, avec l’application d’une décote importante (par exemple 60 % de la valeur)
d'en conserver la jouissance moyennant le paiement d’une indemnité d’occupation couvrant le remboursement des intérêts dus pour le capital prêté, librement consentie et convenue avec l’acheteur.
de purger la totalité de ses dettes auprès des établissements bancaires poursuivants, en évitant une vente judiciaire du bien immobilier à vil prix
d’obtenir de la trésorerie
de racheter à terme le bien vendu, au prix de vente initial, auquel s’ajoutent :
- . les honoraires de la Société intermédiaire entre le débiteur poursuivi et l’investisseur acheteur,
- . des intérêts perçus par l’investisseur qui pourraient être aussi réglés en amont sous forme d’indemnité d'occupation
Cette opération fait appel à plusieurs mécanismes juridiques expressément régis par le code civil dans le cadre du droit des obligations.
Il est précisé que celui-ci a connu une importante réforme.
En effet, dorénavant les contrats conclus depuis le 1er octobre 2016 sont régis par les nouvelles dispositions du Code civil.
Le débiteur en difficulté pourra déjà faire racheter sa dette par l’investisseur intéressé dans le cadre d’une cession de créance :
L’article 1321 du Code civil, qui a remplacé l’article 1692 du même Code, dispose que :
« La cession de créance est un contrat par lequel le créancier cédant transmet, à titre onéreux ou gratuit, tout ou partie de sa créance contre le débiteur cédé à un tiers appelé le cessionnaire.
Elle peut porter sur une ou plusieurs créances présentes ou futures, déterminées ou déterminables.
Elle s’étend aux accessoires de la créance.
Le consentement du débiteur n’est pas requis(…) ».
En l’espèce, le consentement du débiteur en difficulté le sera évidemment, puisqu’il est totalement partie prenante à la cession envisagée entre la banque prêteuse et l’investisseur cessionnaire.
Selon l’article 1323 du Code civil :
« Entre les parties, le transfert de la créance s’opère à la date de l’acte.
Il est opposable aux tiers dès ce moment (…) »
Contrairement au droit antérieur, l’opposabilité de la cession aux tiers n’est pas conditionnée par l’accomplissement de la formalité de l’article 1690 ancien du Code civil (signification du transport de la créance au débiteur ou acceptation de celle-ci par lui, par acte authentique).
En l’espèce, cela n’a pas d’incidence, puisque le débiteur cédé est partie prenante à la cession et que son consentement est nécessairement requis.
L’article 1324 nouveau du Code civil dispose que :
« Le cédant et le cessionnaire sont solidairement tenus de tous les frais supplémentaires occasionnés par la cession dont le débiteur n’a pas à faire l’avance. Sauf clause contraire, la charge de ces frais incombe au cessionnaire ».
Il ne s’agit pas d’une disposition d’ordre public.
Dès lors, dans la convention tripartite de subrogation de créance (quittance subrogative) entre :
- le débiteur poursuivi,
- l’investisseur créancier cessionnaire ou tiers Solvens
- le créancier cédant,
il peut être stipulé à la charge du débiteur cédé la prise en charge :
. de tous les frais occasionnés par la cession.
Le pacte de rachat impose par ailleurs au vendeur initial de rembourser le prix principal, mais les frais et loyaux coûts de la vente…..( art 1673 du code civil).
Le principe de la cession de dettes est régi par le nouvel article 1327 du nouveau Code civil selon lequel :
« Le débiteur peut, avec l’accord du créancier, céder sa dette ».
En l’espèce, c’est ce qu’il fait :
- en signant une reconnaissance de dette avec le créancier cessionnaire, avec affectation hypothécaire de ses biens
- en étant partie à la quittance subrogative.
De plus, l’article 1326 du Code civil prévoit la garantie de l’existence de la créance et de ses accessoires par le créancier cédant au créancier cessionnaire.
Ce faisant, la quittance subrogative a pour objet, au visa des dispositions de l’article 1346-1 du Code civil, de subroger le créancier cessionnaire au cédant dans tous les droits, actions et privilèges, notamment dans l’entier bénéfice des inscriptions hypothécaires.
Selon l’article 2424 du Code civil :
« Le transfert de la créance emporte transmission de plein droit des accessoires, et notamment l’hypothèque ».
Dès lors, la créance cédée sera garantie par les hypothèques prises antérieurement par le créancier cédant.
Mais les accessoires de l’opération :
- Rémunération de l’intermédiaire,
- Les intérêts au profit de l’investisseur,
ne pourront être de facto garantis par les précédentes sûretés.
Une inscription hypothécaire complémentaire pourrait être prise à ce titre, avec l’accord et aux frais du débiteur cédé.
Ces opérations de cession de créances et de subrogation, s’inscrivent dans un acte de vente à réméré conclu entre l’investisseur et le propriétaire endetté au visa des articles 1659 du code civil et suivants.
Selon l’article 1659 « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de rependre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal, et le remboursement des frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur su fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. (Art 1673 du code) »
Cette faculté de rachat au visa de l’article 1660 du code civil « ne peut être stipulée pour un terme excédant 5 années ». Ce terme étant de rigueur.
Cela signifie que toute l’opération d’investissement et d’aide au débiteur en difficulté, doit être réalisée sur 5 années avant revente à ce dernier conservant la jouissance de son bien contre le paiement d’une indemnité d’occupation.
D’ailleurs selon l’article 1662 du code civil « Faute par le vendeur occupant d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable ».
Selon la jurisprudence relative aux aménagements contractuels en la matière, « Aucune disposition légale n’interdit aux parties de déroger au principe de reprise du bien vendu en nature, ni de convenir d’un prix de reprise majoré. » (Civ 3ème 13 novembre 1970)
Cela signifie que le pacte de réméré pourrait stipuler également la prise en charge par le débiteur au moment du rachat de son bien, et donc du remboursement à terme de sa dette, d’inclure dans ce prix :
- La commission de l’intermédiaire (frais)
- La rémunération de l’opération pour l’investisseur.
Chaque partie doit y trouver son compte.
Il peut en outre y être stipulé que le vendeur sera déchu de sa faculté de rachat faute de paiement des indemnités d’occupation aux échéances convenues.
Un seul acte pourrait selon la pratique notariale, comprendre la reconnaissance de dette, la cession de créance avec quittance subrogative.
Parallèlement serait établi l’acte de vente à réméré avec :
- La mise ne possession du vendeur dans les lieux et indemnité d’occupation
- La stipulation du rachat au terme maximal de 5 années
- La stipulation du prix de rachat à un montant majoré (incluant le coût financier global prévisible de l’opération).
Sur le plan fiscal :
Le droit de rachat à l’intérieur du terme de 5 ans n’est passible que du droit fixe de 125 €.
Cela ne pénalise pas le débiteur, si le prix est augmenté lors du rachat.
Mais attention la mutation effectuée au-delà de 5 ans sera considérée par l’administration fiscale comme une nouvelle vente avec de nouveaux droits de mutation.
La jurisprudence est bien établie sur le sur le risque de requalification de la vente à réméré en acte pignoratif et d’annulation de l’opération :
Un acte pignoratif est un contrat par lequel un débiteur remet un élément de son patrimoine à un créancier en garantie de ce qu’il doit.
Dans ce cas, il peut y avoir un risque de requalification par les tribunaux de la ventre conclue qui ne constituerait qu’une forme de rachat de crédit garanti par un transfert de propriété de l’immeuble , s’analysant alors comme un pacte commissoire interdit.
Cependant, la convention de réméré étant une convention admise légalement, sa requalification en acte pignoratif prohibé n’est pas une opération aisée qui pourrait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente, mais est apprécié par les tribunaux en fonction de certains indices :
- La vileté du prix
- La relocation du bien au vendeur
- La fréquence des achats effectués par la même personne
- Le caractère usuraire de l’opération
Voici quelques illustrations jurisprudentielles :
Un arrêt de la Cour de Paris du 10 mars 2017 a rejeté la qualification de contrat pignoratif et validé l'opérationde réméré pour les motifs suivants : "La débitrice avait recouru en toute connaissance de cause la vente à réméré pour échapper à la vente sur saisie de son pavillon - Elle n'avait pu se méprendre sur la portée d'une vente conclue par devant notaire en la forme authentique, l'acte prévoyant que la faculté de rachat devait être exercée dans les 5 années et que la débitrice avait conclu cette opération à titre personnel par l'intermédiaire d'une SCI crée pour l'occasion et d'un courtier indépendant qui n'avait pas la qualité d'intermédiaire en opération de banque à l'époque de la vente selon l'article L 519-2 ancien du code monétaire et financier "
La Cour de Cassation en sa 3ème Chambre Civile, par arrêtdu 4 octobre 2018 n°17-21.984, sur pourvoi contre l'arrêt de la CA de Paris précité, a rejeté celuli-ci validant l'analyse des premiers juges en ces termes :
« Le contrat de vente avec faculté de rachat ne présentait aucun caractère usuraire alors que le prix de rachat était identique au prix de vente, et que le loyer était perçu en contrepartie de la jouissance de l’immeuble, opération conclue devant notaire sous forme authentique.
Il n’y a été par ailleurs relevé aucune violence économique au détriment du débiteur ».
- Un arrêt de la Cour de Cassation (3ème Civ) du 21 mai 2014 ( 12-23.607) a également rejeté la requalification du pacte de réméré en pacte commissoire prohibé, qui ne pouvait se déduire de la seule concomitance entre un acte de prêt et un acte de vente :
- Prêt remboursable sans intérêt
- Prix de rachat non éloigné des valeurs du marché immobilier
- La majoration du prix de vente augmentée des frais et travaux nécessaires,qui correspondent à une avance de fonds pendant
18 mois n’apparaissait pas usuraire.
En résumé : Les opérations sus-décrites juridiquement très encadrées, peuvent être des outils efficaces pour un débiteur aux abois qui souhaite conserver la jouissance de son bien immobilier tout en renégociant sa dette, et faire face à des difficultés financières passagères.