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LA LOI PINEL : LA REFORME DES BAUX COMMERCIAUX

La loi n° 2014-626 du 18 Juin 2014 publiée au Journal Officiel le 19 Juin suivant, relative « à l’artisanat, aux commerces et aux petites entreprises » (dite loi PINEL) modifie de manière importante le régime des baux commerciaux.

 

Elle a pour effet de rapprocher le régime des baux commerciaux de celui des baux d’habitation.

 

Les changements entraînés par cette loi concernent :

 

- Tant les baux dérogeant au statut légal,

- Que les baux qui y sont soumis.

 

Il est rappelé que la durée de principe du bail commercial est de 9 années. Par dérogation à ce principe, les parties au bail pouvaient jusqu’alors convenir d’une durée dérogatoire pouvant aller jusqu’à deux années. La loi nouvelle y apporte d’importantes modifications.


I – Les baux dérogeant au statut légal des baux commerciaux :

1°) Le bail de courte durée :

L’esprit de la loi :

 

La loi PINEL se veut un véritable pacte en faveur du commerce et de l’artisanat qui doit être dynamisée dans des secteurs générateurs d’emplois, mais durablement touchés par la crise.

 

Pour différentes raisons qui peuvent se rejoindre, propriétaires et locataires peuvent souhaiter échapper aux baux commerciaux et conclure un bail de courte durée.

 

Ce peut être le cas du locataire qui souhaite tester avec souplesse son activité, sans s’engager dans un bail commercial plus contraignant.

 

La durée des baux dérogatoires était jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi PINEL limitée à deux années maximum.

 

Cette durée a été étendue à trois années.


A l’issue de la période maximale de trois années :

 

- Les parties disposent d’un délai d’un mois pour décider si elles souhaitent échapper au statut légal des baux commerciaux.

 

Avant la loi, à l’expiration de la durée maximale du ou des baux dérogatoires, le simple maintien du locataire commercial dans les lieux, sans opposition du bailleur, avait pour conséquence la naissance d’un nouveau bail commercial régi par le statut des baux commerciaux (article L 145-5 alinéa 2 du Code de Commerce).

 

Ce bail naissait dès le lendemain du jour de l’expiration du bail dérogatoire.


Conséquences pratiques de la réforme :

 

A l’issue de ces trois années, les parties ne pourront plus conclure un nouveau bail dérogatoire pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux (article L 145-5 du Code de Commerce).

 

A l’issue de ce bail dérogatoire, le locataire devra quitter les lieux, sauf accord du bailleur. Dans cette dernière hypothèse, le bail conclu entre les parties ne pourra qu’être commercial et d’une durée de neuf années.


Sur l’état des lieux :

 

La loi rend obligatoire au bail à courte durée l’obligation faite au bailleur, comme pour les baux soumis au statut, un état des lieux établi de manière contradictoire entre les parties, qui doit être annexé au contrat de bail (article L 145-5 alinéas 5 et 6 du Code de Commerce).


Sur l’application de la loi dans le temps :

 

Il est précisé que ces nouvelles dispositions en matière de bail dérogatoire, s’appliquent aux baux conclus ou renouvelés à compter du 1er Septembre 2014. Il en va différemment pour les règles relatives à l’état des lieux :

 

- Pour les baux dérogatoires conclus avant le 20 Juin 2014, ces règles s’appliquent à toute restitution d’un local dès lors qu’un état des lieux a été établi lors de la prise de possession.


2°) La convention d’occupation précaire :

Cette convention se caractérise par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances indépendantes de la seule volonté des parties.

 

Elle est consacrée par la loi en son nouvel article L 145-5-1 du Code de Commerce, alors qu’auparavant cette notion n’était que jurisprudentielle.


II – Les baux soumis au statut :

1°) Le champ d’application du statut :

L’article 5 de la loi consacrant une jurisprudence de la Cour de Cassation (CASS. 3ème CIV. : 9.11.2011) étend le bénéfice du statut aux étrangers. Ainsi, aucune condition de nationalité ne peut être dorénavant exigée du locataire.

 

2°) Sur la sanction des clauses contraires à la protection tirée de l’application du statut :

Un certain nombre de clauses sont illégales lorsqu’elles ont pour effet de tenter de mettre à néant les règles protectrices du statut des baux commerciaux :

 

Par exemple :

 

- Sur le droit au renouvellement sans lequel le locataire encourrait la ruine de son fonds de commerce,
- Les règles en matière de prévision du loyer,
- Sur la déspécialisation, etc…

 

Jusqu’alors ces clauses contraires à l’ordre public du statut étaient soumises à la prescription biennale.

 

Aussi, au-delà de deux années, elles ne pouvaient plus être attaquées.

 

Depuis lors, ces clauses peuvent à tout moment et au-delà de deux années être réputées non écrites, puisqu’aucune prescription ne court désormais à leur égard. (article L 145-15 du Code de Commerce).

 

3°) Le loyer du bail commercial :

L’évolution du loyer est dorénavant encadrée :

 

. En cours de bail :

 

Actuellement, les parties à un contrat de bail commercial peuvent se référer à trois indices pour indexer le loyer :

 

- L’I.C.C. : indice du coût de la construction (pour tout type d’activité)

 

- L’I.L.C. : indice des loyers commerciaux (pour les activités commerciales et artisanales)

 

- L’I.L.A.T. : indice trimestriel des loyers et des activités tertiaires.

 

Or, pour les contrats conclus ou renouvelés depuis le 1er Septembre 2014, les parties ne pourront choisir que :

 

- L’I.L.C.

- L’I.L.A.T.

 

et ce, chacun eu égard au domaine couvert par l’un des deux indices (article L 145-34 et L 145-38 du Code de Commerce).

 

L’objectif de la réforme étant de faire échapper les baux à l’indice le plus ancien, l’I.C.C. qui est le plus volatile, mais surtout le plus haussier sur le long terme, et ce, au détriment du locataire.

 

La loi remplace donc définitivement l’I.C.C. par :

 

- L’I.L.C. pour les activités commerciales, artisanales et industrielles,
- L’I.L.A.T. pour les activités tertiaires, autres que commerciales et artisanales.

 

En conséquence, les contrats en cours faisant référence à l’I.C.C. doivent se mettre en conformité avec la loi en lui substituant l’un de ces deux indices lors du prochain renouvellement et non pas lors de la prochaine révision.

 

. En fin de bail :

 

A la fin du bail commercial, le bailleur et le locataire se mettent d’accord pour un renouvellement du bail. Le loyer du bail renouvelé est alors plafonné et fixé par application de l’indexation.

 

Cependant, le loyer peut être déplafonné, notamment si la valeur locative du local commercial a fortement augmenté .

 

Aussi, afin d’éviter qu’une forte et brutale augmentation du loyer ne compromette la viabilité de l’entreprise commerciale et artisanale, la loi introduit un mécanisme de lissage de l’augmentation du loyer résultant d’un déplafonnement.

 

En effet, la variation du loyer révisé et du bail renouvelé ne pourra pas conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10 % du loyer appliqué au cours de l’année précédente. (articles L 145-34, L 145-38 et L 145-39 du Code de Commerce modifiés).

 

Le plafonnement s’appliquera aux baux conclus ou renouvelés depuis le 1er Septembre 2014.

 

La liste du lissage du déplafonnement s’applique :

 

- Lors du renouvellement du bail,
- En cas de modification notable des facteurs locaux de commercialité, de la destination des lieux (article L 145-33 alinéa 1er à 4 du Code de Commerce),
- Lorsque les parties auront conclu un bail d’une durée supérieure à neuf années.

 

. Lors de la révision :

 

- Lorsque la modification matérielle des facteurs locaux de commercialité aura entraîné une variation de plus de 10 % de la valeur locative,

 

- Lorsque le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile et par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart.

 

. Date de prise d’effet du loyer du bail révisé :

 

Dorénavant, selon l’article L 145-38 du Code de Commerce, la révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande de révision, sans que les parties puisse prévoir une clause contraire, par exemple stipulant un effet rétroactif impliquant de graves conséquences financières pour le locataire.

 

 

IV – Impôts et taxes : charges locatives :

Afin de renforcer la transparence et la prévisibilité des charges, la loi prévoit qu’un inventaire précis et limitatif des charges locatives et impôts revenant à chacune des parties, soit annexé au bail et fasse l’objet d’un récapitulatif annuel.

 

Un décret doit préciser les charges qui en raison de leur nature, ne peuvent être imputées au locataire.

 

Certaines taxes et impositions ne seront plus imputables au locataire. Ce sera la fin des baux stipulant à la charge du locataire tous les frais, taxes et impôts.

 

Jusqu’alors les parties pouvaient convenir dans le bail du transfert sur le locataire de l’intégralité des travaux de conservation et d’entretien des locaux loués, grosses ou menues réparations.

 

Dorénavant, un décret viendra énumérer les travaux pouvant être transférés au locataire et ceux devant rester à la charge du propriétaire bailleur.

 

Il est à parier que les gros travaux et ceux rendus nécessaires pour la conservation de l’immeuble loué résultant de la définition des articles 605 et 606 du Code Civil restent obligatoirement à la charge du bailleur.


V – La forme du congé commercial :

Dorénavant, selon l’article L 145-9 alinéa 5 du Code de Commerce, le congé initialement donné par un seul acte extra-judiciaire (exploit d’huissier) peut également l’être sous la forme d’une lettre recommandée AR au libre choix de chacune des parties.

 

Le renouvellement du bail est quant à lui strictement opéré par acte extra-judiciaire.


VI – Le droit de préemption du locataire en cas de vente du local commercial :

Le locataire commercial à l’instar du locataire d’un logement d’habitation bénéficie dorénavant d’un droit de préemption en cas de vente du local commercial dans lequel il exploite son fonds de commerce.

 

Ce droit s’applique depuis le 1er Septembre 2014.

 

Cette disposition légale n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent s’y déroger conventionnellement dans le contrat de bail impliquant dès sa conclusion une renonciation du locataire à sa mise en œuvre.

En cas d’application, le propriétaire bailleur souhaitant vendre son local commercial, doit préalablement en informer le locataire par :

 

- Lettre recommandée AR
- Lettre remise en main propre contre récépissé ou émargement.

 

Cette notification valant offre de vente au profit du locataire, doit lui indiquer le prix et les conditions de vente envisagées par le bailleur (article L 145-46 alinéa 1er du Code de Commerce).